解决小产权房问题的探讨

     一、小产权的含义
    小产权房是建设在农村集体所有的土地上，向城镇居民出售的房屋，此类房屋国家不发产权证，由乡镇政府或村委员会发放证书的，其并不构成真正意义上的产权，故被称为“小产权”。从用地类型上又分为两种，一种建设在农村集体建设用地上，一种建设在农用地或者耕地上。
     二、小产权房产生及发展的根源
     1、小产权房有多种原因。一、历史原因，在1998年8月修订的《土地管理法》和1999年5月国务院发布《严禁炒卖土地的通知》前，相关法律并没有明确禁止城镇居民购买农民住宅。二、根本原因是我国土地制度施行城乡二元管理结构，即我国土地分为国有土地和集体所有土地两种。三、直接原因是近20年来，中国城市化、工业化的高速进程，大规模的城市扩展直接促就了小产权房规模化的诞生和运转。四、重要原因是小产权房在于其和商品房的巨大差价，中间有巨大商机。
    2、小产权房快速发展的根源。首先是历史原因遗留问题。其次，商品房价格上涨过快超过了城镇居民收入的承受程度，致使很多居民无力购买，于是选择小产权房。第三，小产权房使一些集体组织和开发商等尝到了甜头。第四，从更深因素看，小产权房更源于基层地方政府职能部门态度暧昧，没有采取得力措施，使得各地小产权房建设盛行。
    三、小产权房问题解决应结合实际，实现多赢
    1、结合实际，摸清情况。目前各地小产权房情况千差万别，不可一概而论，哪些土地可以转变为城市建设用地，哪些土地必须正本清源，则应该实际分析，摸清底数。
    2、既要合法，更要合理。解决小产权房，必须综合考虑各方利益，硬拆了之，不但劳民伤财，给政府、开发商带来压力，更可能产生不稳定因素。故而对待小产权房，既要讲法律、政策，更要体会真正购房人的生存和居住需要，做到以人为本，合情合理。
    3、不能搞一刀切。小产权房问题需要探讨采取多赢的解决机制，和谐解决，注意分清以下几点。一要分清建设期限和建设规模。二要分清在农村集体建设用地上的小产权房不同于占用耕地上建设的小产权房。三要分清购买人的情况和买房用途。四要看是否符合城乡规划。五要看房屋的质量是否符合标准和相关配套设施能否完善。
    四、小产权房解决的具体方法
    对小产权房可按时间和性质两种相结合的方式加以区别处置，采取“新旧时间划分原则处理”。在1999年以前的房屋应当按当时法规处理，一略转为合法，需补交有关费用的依法补交。
    99年到08年的小产权房应该区别对待。首先，要把握两方面：一是建设和入住期限；二看规模并分清小产权房用地类型。在农村建设用地上的小产权房可比照经济适用房和保障房，允许购房人合法使用，而且限制或杜绝市场流通，并高额补交土地税费，缩小与周边相同地段商品房的价差。对占用耕地建设的小产权房，则应该坚决拆除，并由过错方根据过错程度各自承担责任。第三，分清购房人条件和买房目的，如仅是一套房，属于自住保障性功能，对于这些中低收入户，应体现中央和谐民生理念；属于二套房改善性住房的，应从高补交土地税费，并限制或杜绝市场流转；属于奢侈型住房或者炒房投机的，应该坚决取缔，严格查处，并没收当事人各方面可得利益，而且高额罚款。
    对08年后顶风而建的，期间掺杂复杂的利益博弈，对期间及以后的小产权房一略界定为违法。国家因此时期密集出台多项规定且有多位国家官员阐明态度，明确小产权房的违法性和危害性，这时的购房人和出售人及开发商均应视为明知故犯，以身试法，购房人存在较大主观过错，乡镇政府和开发商有令不止，视国家规定如儿戏，均应该打板子。尤其是个别地方偷梁换柱,搭新农村建设的便车，行小产权房建设出售之实，将好事变味，损坏了政府形象和法律尊严，我们不应该姑息，而应该对责任人予以经济处罚，甚至追究刑事责任，以从源头上堵住小产权房新建，再建之风。
    总之，小产权房问题是关系国计民生的大事，关系到国家现代化建设的发展战略，解决小产权房问题要实现农村居民、城镇居民、国家政府等的多赢局面，政府应该尽快开启解决小产权房难题的钥匙，让大众不再“谈房色变”，从而促进新农村建设，促进社会和谐。


许立春
江苏省响水县国土资源局小尖中心所
二〇一二年一月二十八日

(编辑：作家网)